「申請前先計數：利用按揭計算機，清楚了解每月供款額及實際年利率 (APR)。」
引言：買樓上車，按揭貸款是最大難關？
在香港，買樓是許多人一生的奮鬥目標。然而，面對高昂的樓價，絕大多數準業主都必須申請按揭貸款才能成功「上車」。
但隨著近年經濟環境變動，金管局的按揭指引時有調整，銀行對於審批按揭的態度也越趨謹慎。不少置業人士發現，自己明明有供款能力，卻因為**信貸評級（TU）**未如理想、收入證明不齊全（如現金出糧、自僱人士），甚至是樓齡問題，而被銀行拒諸門外或批不足貸款額。
這篇文章將為你全面拆解按揭貸款的各項細節，並重點分析除了傳統銀行之外，**財務公司（Money Lender）**如何透過靈活的批核準則，協助你達成置業或資金周轉的目標。
第一章：認識按揭貸款 – 關鍵概念解析
在深入比較之前，我們先來釐清幾個你在搜尋結果中常見的關鍵詞，這直接影響你的供款壓力。
1. 按揭利率：P按 vs H按
當你搜尋「按揭貸款 利率」時，通常會看到兩種計劃：
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H按 (HIBOR)：以銀行同業拆息為基準。優點是市況好時利息極低，但波動較大。目前銀行主要提供 H 按並設有「封頂位」。
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P按 (Prime Rate)：以銀行的最優惠利率為基準。傳統上較為穩定。
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財務公司利率：財務公司的按揭計劃通常不直接掛鉤 HIBOR，而是提供一個定息或基於 P 減的利率。雖然年利率可能稍高於銀行（例如 6%-10% 起，視乎產品），但勝在批核準則與銀行完全不同，著重的是「資產價值」而非「入息證明」。
2. 按揭成數與按揭保險
「按揭貸款 九成」是許多首置客的目標。
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銀行做法：要做到 90% 按揭，必須申請由按揭證券公司（HKMC）提供的按揭保險，並支付保費。且對樓價有嚴格上限（如 1,000 萬以下）。
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財務公司做法：部分大型財務公司亦提供高成數按揭方案，甚至無需經 HKMC 審批，直接由財務公司借出九成資金。這對於購買村屋、唐樓或不想受限於按揭保險條款的買家來說，是極具吸引力的選擇。
「一圖看清：銀行與財務公司按揭審批標準大不同，選對機構由你話事。」
第二章：銀行 vs 財務公司 – 你該如何選擇？
這是本文的核心部分。很多客戶在搜尋「按揭貸款 公司」時，往往不知道財務公司（俗稱「財仔」）其實分為很多等級。一線的財務公司受嚴格監管，運作規範與銀行無異。
以下是兩者的詳細對比，助你判斷自己適合哪一條路：
| 比較項目 | 傳統銀行按揭 (Bank) | 財務公司按揭 (Money Lender) |
| 批核速度 | 慢 (需時 1-2 個月) | 極快 (最快 24 小時初批，數天成交) |
| 信貸報告 (TU) | 必須審查 (TU I/J 級幾乎必拒) | 極具彈性 (接受低 TU，甚至免 TU 審查) |
| 入息證明 | 嚴格 (需稅單、糧單、MPF) | 寬鬆 (接受現金糧、自僱、無稅單) |
| 壓力測試 | 必須通過 (供款佔入息比率) | 通常豁免 (免壓力測試，只看供款能力) |
| 貸款利率 | 較低 (目前約 3.X% – 4.X%) | 相對較高 (視乎物業質素及借貸比例) |
| 按揭成數 | 受金管局指引嚴格限制 | 彈性較大 (有機會批出更高成數或包借二按) |
誰最適合選用財務公司按揭？
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急需成交：銀行審批太慢，趕不及成交期（Risk of forfeiture）。
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TU 評級差：曾有遲還款紀錄、破產解除令剛過，銀行不批。
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自僱/現金糧：的士司機、裝修師傅、網店店主，難以提供銀行認可的入息證明。
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高齡樓宇/另類物業：樓齡超過 50 年的唐樓、村屋，銀行往往不願承造按揭。
🌟 專家小貼士：
財務公司按揭不僅是「最後救命草」，更是一種過渡性策略。很多精明的投資者會利用財務公司的「免壓力測試」優勢先買樓或套現，準時供款 1-2 年，待信貸紀錄（TU）修復變好後，再轉按回銀行享受低息。
第三章：現金回贈與隱藏成本
在搜尋「現金回贈 按揭貸款」時，你可能會看到過往「銀行回贈 2%」的舊資訊。必須誠實告訴大家，隨著 2024-2025 年資金成本上升，大部分銀行已大幅削減甚至取消現金回贈。
財務公司的回贈策略
雖然銀行縮減優惠，但部分進取的財務公司為了吸客，仍會提供具競爭力的方案，包括：
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現金回贈：視乎貸款額，部分機構仍提供一定比例的回贈。
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律師費津貼：補貼按揭手續中的法律費用。
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靈活還款期：設有「息隨本減」或「頭 12 個月還息不還本」的供款假期，減輕初期壓力。
⚠️ 注意隱藏成本：
申請按揭時，除了看利率，還要留意是否有手續費、估價費或提早還款罰息。正規的財務公司會在合約中列明所有條款，絕無隱藏收費。
第四章：各類物業與特殊申請攻略
我們針對不同場景提供攻略：
1. 居屋按揭
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未補地價居屋：必須選用銀行按揭，並受政府擔保期限制。
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已補地價居屋：性質等同私樓。如果你是已補地價居屋的業主，想加按套現但入息不夠過壓力測試，財務公司絕對可以幫到手，且不受 25 年擔保期限制。
2. 高齡人士與按揭年期
銀行通常採用「75 減」甚至「70 減」的準則。如果你今年 60 歲，銀行可能只批 15 年按揭，導致每月供款極高。
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解決方案：財務公司對借款人年齡及樓齡的限制較寬鬆，有機會批出更長年期，大幅降低每月供款額。
3. 大陸或海外物業
如果想以內地房產在香港融資，傳統銀行手續極其繁複。部分專注跨境業務的財務公司，接受內地一線城市物業作為抵押品，在香港提取資金，手續更簡便。
第五章：申請流程與所需文件
申請財務公司按揭，流程比你想像中簡單快捷：
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免費估價與諮詢：透過網上或 WhatsApp 提供物業地址及簡單個人背景，即時獲得初步估價。
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提交文件：
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身份證
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住址證明
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物業契約（如適用）
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入息證明（如有，如無可協商）
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批核與簽約：最快即日出批核結果。雙方前往律師樓簽署按揭契。
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放款：律師樓處理完畢後，資金直接存入指定戶口或用作清還舊債。
常見問題 (FAQ)
為了讓你更安心，我們整理了關於財務公司按揭的常見疑問：
Q1：申請財務公司按揭會不會影響我的信貸評級 (TU)？
A：正規財務公司（特別是加入 TE 系統的）會查閱信貸狀況，但審批標準較寬鬆。如果你準時供款，這筆良好的還款紀錄反而有助於重建你的信貸評級，為日後轉回銀行打好基礎。
Q2：如果我本身有二按，還可以再借嗎？
A：可以。我們提供「結餘轉戶」或「物業一按/二按」服務，可以幫你將現有的高息債務整合，或者利用物業剩餘價值再套現。
Q3：所謂的「免 TU」按揭是真的嗎？
A：市場上有部分方案確實可以「免 TU」，主要依賴物業的價值（Loan-to-Value Ratio）作為審批依據，而非借款人的信貸紀錄。這非常適合曾經破產或有壞賬紀錄的人士。
「不再因銀行拒批而錯失心儀單位，靈活按揭方案助你圓置業夢。」
結語：沒有最好的按揭，只有最適合你的方案
無論你是因為銀行拒批感到徬徨，還是希望利用高成數按揭靈活周轉，財務公司按揭都是一個合法、安全且高效的選擇。
在做出決定前，建議多做比較。不要讓僵化的銀行制度阻礙你的置業夢或資金調動。
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(忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介)
放債人牌照號碼：0567/2025